Долевое строительство закон о защите прав потребителей - Ответственность застройщика

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг. Серпуховская, 3-ий Павловский пер. Юридические услуги в области недвижимости и строительства. Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг". Раздел имущества, выселение, вселение.

Понятие долевого участия в строительстве содержалось еще в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, где в ст. Кроме того, нужно отметить, что именно этот вид договоров наиболее часто использовался строительными компаниями при освоении земельного участка, отведенного под проектирование и строительство.

До момента принятия и вступления в силу 1 апреля г. Федерального закона от 30 декабря г. N ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве Например, изначально судебная система часто признавала заключенные договоры договорами о совместной деятельности.

Но и сейчас, когда указанный Закон действует уже более двух лет, продолжают действовать договоры, не попадающие в сферу его регулирования. Причина в том, что в ст. Итак, действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве Таким образом, даже если договор по своей сути соответствует требованиям ФЗ "Об участии в долевом строительстве Какие же правовые последствия могут наступить при нарушении сторонами заключенного договора, не подпадающего под действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве Необходимо рассмотреть правоотношения, сторон в этом случае, так как при возникновении споров именно в подобных ситуациях затрагиваются вопросы, касающиеся прав граждан, участвующих в строительстве и не защищенных ФЗ "Об участии в долевом строительстве Защита прав потребителей при строительстве жилья.

Впервые ясность при разрешении того, каким образом рассматривать подобные дела, была внесена после принятия Верховным Судом РФ Обобщения практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября г.

ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

В соответствии с ним, если установлено, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче квартиры в собственность, а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, подлежит применению Закон РФ "О защите прав потребителей".

Указанный Закон предоставляет гражданину серьезные гарантии защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору и широкие возможности по реализации этих прав. Это Обобщение практики Верховного Суда РФ, подкрепленное примерами из практики верховных судов республик, краевых, областных и соответствующих им судов и выборочным изучением дел, рассмотренных в период с по гг. Именно с этого момента он стал применяться к отношениям между строительными организациями и гражданами, заключившими договор на строительство.

Основанием для этого послужило Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" в ред. Согласно этому Постановлению законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары работы, услуги исключительно для личных, семейных, домашних иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Таким образом, под действие этого Закона подпадают и правоотношения строительных организаций с гражданином-потребителем, так как они выполняют работы по возмездному договору - конечно, при условии, что гражданин намерен использовать построенное жилье для личных, семейных, домашних иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Большинство судов трактует указанные договоры как договоры подряда, так как именно в силу ст. Обязанности подрядчика в данном случае - строительной организации уточняются в ст.

Когда суд приходит к выводу, что между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, он при разрешении возникшего спора должен руководствоваться не только нормами ГК РФ, регламентирующими данный вид договорных отношений, но и положениями законодательства о защите прав потребителей.

Причина состоит в том, что, по мнению Верховного Суда РФ, отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей. Поэтому позиция судов, полагающих, что к договорам строительного подряда должны применяться положения Закона РФ "О защите прав потребителей", признана правильной.

Какие же права гражданина-потребителя предусмотрены этим Законом? Как уже было сказано ранее, строительство жилья отнесено к выполнению работ, которое регулируется гл. Существенным условием данного договора является срок выполнения работ в зависимости от условий он называется в договоре сроком возведения, окончания строительства, введения в эксплуатацию и т.

Именно несоблюдение этого условия является наиболее частым нарушением со стороны застройщика. При этом в учет принимается не только конечный срок окончания, но и сроки начала выполнения работы, промежуточные сроки, а также случаи, когда во время выполнения работы оказания услуги станет очевидным, что она не будет выполнена в срок.

Последствие нарушения соблюдения указанных сроков установлено в ст. Если срок начала и окончания выполнения работы или промежуточные сроки нарушены, потребитель по своему выбору вправе: В случае просрочки новых сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, установленные приводимым перечнем.

Кроме того, одновременно с одним заявленным требованием из указанного перечня потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы. В соответствии со ст. По общим нормам ст. Но при этом законом или договором могут быть предусмотрены следующие случаи: В настоящем случае при возникновении правоотношений, регулирующихся Законом "О защите прав потребителей", согласно ст.

Убытки при расторжении договора определяются в соответствии с п. При реализации и защите прав потребителей в строительстве можно говорить также о такой форме гражданско-правовой ответственности, как неустойка ч. Неустойка - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства в частности, в случае просрочки исполнения. По своей сути обязательство по оплате неустойки состоит в обязанности должника заплатить определенную денежную сумму, если его обязательства по договору будут исполнены ненадлежащим образом, с нарушением срока исполнения, либо вообще не будут исполнены.

Но данное положение применимо только тогда, когда неустойка является договорной. В рассматриваемом же случае неустойка, возможность ее взыскания и размер предусмотрены в Законе "О защите прав потребителей", поэтому она является законной ст. Отличие неустойки, предусмотренной законом законная неустойкаот неустойки, установленной договором договорная неустойкасостоит в том, что законная неустойка подлежит взысканию независимо от включения условия о ее начислении и оплате непосредственно в договор при его заключении ст.

То есть потребитель в качестве кредитора вправе требовать уплаты неустойки, определенной указанным Законом законной неустойкинезависимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Для взыскания неустойки достаточно установления факта неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Доказывания причинения при этом убытков не требуется ст.

Поэтому данный способ обеспечения исполнения обязательств является наиболее часто используемым в судебной практике. Если обратиться к положениям Закона "О защите прав потребителей" ст.

Таким образом, застройщик из-за нарушения им сроков начала работ, передачи дольщику квартиры как вариант - возведения дома или несоблюдения сроков сдачи жилого помещения - определяется в зависимости от формулировки в договоре или промежуточных сроков выполнения работ если они установлены договором на основании решения суда если требования потребителя были заявлены в суд или в добровольном порядке должен будет: Неоднозначной является практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация - сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома - заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли.

Данный вид договора вызывал затруднения в определении его правовой природы. По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ "О защите прав потребителей". Эта ситуация была проанализирована в Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября г.

В результате этого были сделаны следующие выводы. Суды при разрешении споров не выясняли, находился ли предмет договора уступки права требования в собственности организации, являющейся стороной по данному договору. Суды не обращали внимания на наличие или отсутствие взаимосвязи между указанным видом договора и основным инвестиционным договором соглашениемкоторый должен содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчетов.

Кроме того, судами не учитывалась специфика таких договоров, заключающаяся в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора - квартиры - не происходит для этого необходимо оформить отдельное соглашение. В этой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст.

Поскольку речь идет об уступке права требования, суды ошибочно полагают, что Закон РФ "О защите прав потребителей" неприменим. Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором рассматривая его как договор купли-продажиосновным инвестиционным соглашением разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам и тем соглашением договоромкоторое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину.

Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон РФ "О защите прав потребителей", представляется правильной. Позиция суда по вопросам взыскания неустойки в случае заключения договора уступки права требования отражена в Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 октября г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее: По условиям договора после выполнения сторонами своих обязательств подрядчику были переданы имущественные права по указанному договору на конкретную квартиру.

Затем это юридическое лицо передало права на нее физическому лицу по договору уступки права требования, которое свои обязательства по оплате указанной квартиры выполнило полностью, однако квартира в установленный срок ему не была предоставлена. В связи с этим он обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки за нарушение срока окончания работ по строительству квартиры и убытков, связанных с наймом жилого помещения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям: Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями бездействиемпосягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.

То есть ответственность за причинение морального вреда имеет компенсационный характер. Для возникновения права на компенсацию морального вреда необходимо одновременное наличие следующих условий: Кроме того, суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред. Таким образом, с учетом всех перечисленных факторов суд должен определить размер возмещения понесенного морального вреда в денежной форме.

Так как в ст. Для этого в мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда, и доводы, по которым он отвергает те или иные обстоятельства. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

И поскольку моральный вред определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, то размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара работы, услуги или суммы подлежащей взысканию неустойки, а должен основываться на характере и объеме причиненных потребителю нравственных и физических страданий в каждом конкретном случае.

Поэтому при определении размера компенсации морального ущерба необходим тщательный анализ ситуации, а именно степени физических и моральных страданий человека. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Более того, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 20 декабря г. N 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда" с изменениями от 25 октября г.

Защита прав потребителей: Долевое строительство

Кроме того, важен вопрос применения исковой давности срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено в отношении требований о взыскании указанной компенсации. В соответствии с п. В случае же, когда требование о компенсации морального вреда вытекает из нарушения имущественных или иных прав, для защиты которых законом установлены исковая давность или срок обращения в суд, на такое требование распространяются сроки исковой давности или обращения в суд, установленные законом для защиты прав, нарушение которых повлекло причинение морального вреда.

То есть если заявлено требование в связи с нарушением имущественных прав, в отношении которого установлен общий срок исковой давности 3 года ст. Существенное условие взыскания компенсации морального вреда содержится в ст. С одной стороны, данная норма должна дополнительно подталкивать исполнителя к добровольному удовлетворению заявленных требований, чтобы избежать угрозы взыскания этого штрафа. С другой - можно ли считать заявленные потребителем требования соответствующими требованиям правовых норм и установленными законом, если судом эти требования изначально в виде претензии, предъявленной застройщику были значительно уменьшены?

В прежней редакции Закона эта норма представляла собой право суда, а сумма штрафа равнялась цене иска. Ситуация усугублена тем, что 11 мая г.